Investeren in vastgoed? Dan is het berekenen van een bedrijfswaarde onontbeerlijk. Wat houdt dat in en waar wordt dan op gelet? Wat zijn de belangrijkste parameters? Hoe weet je of de investering in vastgoed voldoende rendabel is? In deze blog een korte uitleg aan de hand van een voorbeeld.

De belangrijkste parameters voor de berekening van de bedrijfswaarde en het vaststellen of de investering in vastgoed voldoende rendabel is, zijn de disconteringsvoet, de WACC en internal rate of return.

Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde is de netto contante waarde van de toekomstige kasstromen over de looptijd van de investering. Als het huidige pand ook nog waarde (boekwaarde genoemd) heeft, moet dit ook meegenomen worden in de berekening. Veelal staat hiertegenover een lening, die in het verleden is afgesloten. Deze lening dien je ook nog af te lossen.

Disconteringsvoet
De toekomstige kasstromen, de inkomsten minus de uitgaven, worden contant gemaakt tegen de zogeheten disconteringsvoet. De disconteringsvoet, oftewel de rente waarmee contant wordt gemaakt, is afhankelijk van de minimale rendementseis. Deze rendementseis wordt bepaald door de mate van risico die gelopen wordt. Dit rendement bestaat uit de risicovrije rente die door de bank wordt gegeven en een opslag voor het risico. De hoogte van de rente wordt door veel macro-economische factoren bepaald. Dit bestaat voornamelijk uit de inflatie en een opslag voor het ter beschikking stellen van geld.

Internal rate of Return (IRR) en Weighted Average Cost of Capital (WACC)
De rentevoet waarbij de som van de contante waarden van de toekomstige opbrengsten gelijk is aan de investering, heet de Internal Rate of Return (IRR). Dit rendementsbegrip geeft het rendement weer van de toekomstige kasstromen verspreid over de looptijd van de investering. De IRR moet met de investering minimaal gelijk zijn aan de WACC (weighted average cost of capital). De WACC is gelijk aan de gemiddelde kosten voor het vermogen waarmee een bedrijf of organisatie gefinancierd wordt.

De WACC wordt berekend aan de hand van de rentekosten voor leningen en de rendementseis voor het eigen vermogen. Alleen als de investering uitgedrukt in de IRR meer oplevert dan deze WACC, voegt deze waarde toe aan de onderneming.

Een voorbeeld : De gegevens
Welke gegevens heb je nodig?

• Boekwaarde en investering
  Stel je hebt een pand dat in 1986 is gebouwd en in 40 jaar wordt afgeschreven. In 2019 is de boekwaarde nog € 3.000.000. In 2026 is het pand volledig afgeschreven en sta je voor een keuze. Nieuwbouw of verbouw? Stel je kiest voor verbouw en investeert € 5.000.000 in 2023. De verbouw wordt in 20 jaar afgeschreven.
• MJOP
  Verder heb je een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) nodig. Denk aan de vervanging van de brandveiligheid installatie, schilderwerk, etc. De investeringen en de afschrijvingen (bij activering van de investeringen) zijn van belang voor het berekenen van de bedrijfswaarde.

• WACC
  Stel verder dat de WACC 5% moet zijn. Hiermee worden de rentekosten uitgerekend over het gemiddeld geïnvesteerd vermogen. Dit is het gemiddelde van de boekwaarde en de investeringen op 1 januari en 31 december van elk jaar.
• Disconteringsvoet
  De disconteringsvoet is 4%. Hiermee worden de kasstromen contant gemaakt
• Inkomsten en uitgaven
  Stel de inkomsten zijn bij aanvang € 1.000.000 en stijgen 3% per jaar. In 2023, het moment van investeren, veranderen de inkomsten en dalen zij naar € 800.000 per jaar met daarna een groei van 1,5% per jaar.
  De kosten bestaan uit onderhoudskosten, afschrijvingskosten, rentekosten en kosten voor beheer van het pand. Deze zijn bij aanvang € 1.000.000. In 2023 wijzigen de kosten vanwege het aantrekken van een lening gelijk aan de investering van € 5.000.000. De rentekosten nemen vanaf dat jaar toe. Bij uitgaven moet je de afschrijvingskosten niet meetellen. Deze kosten zijn immers geen uitgaven. Het saldo van inkomsten minus uitgaven zijn de kasstromen per jaar. Deze kasstromen maken we vervolgens contant tegen de disconteringsvoet van 4% in het voorbeeld. De netto contante waarde is in formule:

  

  i= disconteringsvoet
  t= jaar (+0,5 = dat er rekening wordt gehouden met het gemiddelde)

  Elke kasstroom wordt in het bepaalde jaar contant gemaakt naar het huidige jaar. In het voorbeeld 2019.

Een voorbeeld: De uitkomsten
Onderstaand zie je een voorbeeld met bovenstaande gegevens (bedragen x € 1.000). Klik op de afbeelding om te vergroten.

De netto contante van de kasstromen komt uit op € 3.358.000 en is daarmee hoger dan de huidige boekwaarde van € 3.000.000. De Internal Rate of Return (IRR) is 5,2% en daarmee hoger dan de WACC van 5%. Dit betekent dat de verbouwing van dit pand in dit voorbeeld voldoende rendabel is. Er zijn voldoende kasstromen om de lening voor de investering af te lossen.

Dus
Wil je weten of een investering in vastgoed rendabel is? Bereken dan de bedrijfswaarde na de investering met de huidige boekwaarde vanaf het startjaar (in het voorbeeld 2019) en vergelijk de IRR met de WACC.

Hulp nodig?
Heb je hierbij als organisatie hulp nodig? Neem dan contact met mij op.