Bij een zorginstelling heb ik meegewerkt aan het opstellen van een businessplan. Vanwege de wijziging in de regelgeving in de zorg (vervallen bouwvergunningenregime, invoering netto huisvestingscomponent) is het opstellen van een businessplan een must geworden. Financiering wordt namelijk alleen nog verstrekt als er een businessplan aan de bank en het Waarborgfonds overlegd kan worden. Vergeleken met de oude situatie onder het bouwvergunningenregime vraagt dit van de zorginstelling een heel andere benadering en een veel uitvoeriger informatievoorziening. Uit een businessplan moet blijken of de zorginstelling op korte en lange termijn aan de rente- en aflossingsverplichtingen kan voldoen. Vastgesteld dient te worden in hoeverre de zorginstelling toekomstige risico’s loopt op de exploitatie en de financiering van haar investeringen in vastgoed. Het opstellen van een dergelijk plan is een zorgvuldig en complex proces, waarbij met een groot aantal factoren rekening moet worden gehouden. Hier een korte opsomming van de belangrijkste onderdelen waaruit een businessplan moet bestaan.

Visie en doelstellingen
Hierin wordt een duidelijk beeld van de toekomst geschetst, waarin de kansen en bedreigingen zoveel mogelijk in kaart worden gebracht. Daarbij spelen omgevingsfactoren een belangrijke rol, zoals veranderende wet- en regelgeving, marktontwikkelingen, demografische ontwikkelingen, bestemmingsplannen van de gemeente, etc. Ook de interne organisatie dient goed geanalyseerd te worden in sterke en zwakke punten. Uit de visie worden doelstellingen afgeleid die worden vertaald naar een meerjarenbeleidsplan.

Financiële onderbouwing
De doelstellingen uit het meerjarenbeleid worden vertaald naar een meerjaren prognose van de balans (om toekomstige investeringen en de financiering hiervan financieel weer te geven), exploitatie (verwachte kosten en opbrengsten) en cash flow (waarmee de fluctuatie van het banksaldo wordt weergegeven). Belangrijk is de prognose te baseren op realistische uitgangspunten. Ook dienen er meerdere tegenvallende scenario’s doorgerekend te worden. Hiermee wordt zichtbaar hoe gevoelig of robuust het cijfermateriaal is bij een wijziging van de uitgangspunten.

Investering
Hierin wordt aangegeven welke investeringen in omvang, aard en tijdpad noodzakelijk zijn. Ook is belangrijk te benoemen of er een relatie bestaat met andere voorgenomen investeringen.

Bouw
Hierin dient de bouwkundige en functionele kwaliteit van de bouw te worden beschreven. Belangrijk is te denken aan (toekomstige) milieu eisen en de aanpassing van de functionaliteit in de toekomst als aan het vastgoed een andere bestemming moet worden gegeven.

Financiering
Uit de prognose van de cash flow is de omvang en de ontwikkeling van de financieringsbehoefte af te leiden. In het businessplan wordt beschreven welke financiering (vorm, looptijd, rente, etc.) er nodig is voor de beoogde investeringen. Ook de huidige leningenportefeuille is van belang in verband met het rente- en herfinancieringsrisico (risico van herfinanciering en renteherziening van de eerder afgesloten leningen). Naarmate het businessplan hiervoor gevoeliger is, neemt de noodzaak tot een afdekking van het renterisico toe.

Vindt u deze blog leuk, waardevol of interessant deel het dan met uw volgers!